Le infiltrazioni dal lastrico solare sono un tema piuttosto controverso, specie per quanto riguarda il soggetto a carico della spesa per i danni. In genere, uno degli elementi principali da individuare quando si parla di danni da infiltrazione è l’origine di questa. Se la perdita si origina all’interno di una proprietà privata ne risponderà solo il proprietario, mentre se si crea in una parte comune ne risponde il condominio.

Nel caso del lastrico solare la situazione si complica, vediamo perché.

Che cos’è il lastrico solare?

É opportuno cominciare spiegando che cos’è il lastrico solare di un condominio. Si tratta della superficie piana che funge da copertura di un edificio, proteggendolo da sole, pioggia e intemperie. È importante distinguerlo da altri due elementi di copertura, come il tetto e la terrazza.

Il lastrico solare è diverso dal tetto in quanto non spiovente, ma orizzontale, calpestabile e quindi potenzialmente accessibile. Inoltre, si distingue anche dalla terrazza poichè quest’ultima è tendenzialmente annessa ad un appartamento. Nel caso in cui sul perimetro del lastrico solare fosse posto un parapetto o una ringhiera con funzione di affaccio lo si potrebbe definire “terrazza condominiale”.

Tendenzialmente, il lastrico solare è proprietà di tutti i condominiche possono farne libero uso a patto che non impediscano ad altri di accedervi e non ne modifichino la destinazione d’uso. Vi sono però casi in cui la proprietà del lastrico è riservata ad un solo condomino, con uso esclusivo e con possibilità di impedirne l’accesso ad altri.

Ora che abbiamo chiarito cos’è il lastrico solare, andremo ad analizzare il tema della responsabilità del pagamento dei danni da infiltrazione. Le infiltrazioni dal lastrico solare sono infiltrazioni di acqua piovana che possono provocare seri danni strutturali. Come si è detto in precedenza, in questo caso il tema del pagamento è strettamente collegato al tema della proprietà e dell’uso del lastrico solare.

Chi paga i danni delle infiltrazioni dal lastrico solare?

Generalmente, salvo differenze nel titolo di acquisto o nel regolamento condominiale, il lastrico solare è di proprietà di tutti i condomini, pertanto l’accessibilità sarà equamente suddivisa in parti uguali così come la ripartizione delle spese di manutenzione o riparazione in caso di danni. In particolare, i condomini dovranno rispondere in proporzione ai rispettivi millesimi.

La situazione cambia nel caso in cui l’accessibilità e l’uso del lastrico siano riservati esclusivamente ad una o alcune unità abitative dell’immobile. In questo caso le spese per i danni delle infiltrazioni dal lastrico solare saranno ripartite diversamente. Difatti, considerato il diverso utilizzo della cosa comune si è deciso di introdurre un particolare principio per la divisione dei costi di manutenzione e riparazione.

Secondo i criteri dell’art. 1126 c.c. i condomini vedranno le loro spese ripartite nel seguente modo:

• il proprietario del lastrico sociale, o con uso esclusivo, risponderà per un terzo delle spese;
• gli altri condomini, a cui il lastrico funge da copertura, risponderanno per i restanti ⅔.

Per quanto riguarda il soggetto a cui richiedere i danni per le infiltrazioni dal lastrico solare che hanno colpito l’appartamento direttamente sottostante, il proprietario di quest’ultimo potrà rifarsi sia al condomino, che gode di uso esclusivo, sia al condominio, nella persona dell’amministratore.

In generale, in caso di infiltrazioni è sempre bene agire velocemente per individuare l’origine della perdita così da predisporre un piano di intervento ed individuare i soggetti responsabili del pagamento.

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Ora che si è chiarito chi sono isoggetti responsabili per il pagamento dei danni delle infiltrazioni dal lastrico sociale, è importante specificare che affidarsi a dei professionisti è sempre la miglior scelta. eFed è un’azienda italiana specializzata in riparazioni di perdite d’acqua, che offre un servizio efficiente e di qualità a privati, aziende e amministratori di condominio. Contatta eFed per avere un consulto o ottenere un preventivo.